O prazo do contrato de locação residencial merece especial atenção, em vista de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (Capítulo II – Seção I).

Primeiramente, importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

Com efeito, o artigo 47, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

1. por força de acordo entre as partes;

2. em razão de infração legal ou contratual pelo locatário, bem como falta de pagamento do aluguel e encargos;

3. para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

4. em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

5. no caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. Ademais, igual comprovação judicial deverá ocorrer quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio;

6. no caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; e

7. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas hipóteses 5 e 6 acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas as demais hipóteses retro elencadas.

Considerando que o inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz), é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único do artigo 4º, da Lei em comento, o qual dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.